การซื้อขายทรัพย์สินอันเป็นกรรมสิทธิ์รวม

การซื้อขายทรัพย์สินอันเป็นกรรมสิทธิ์รวม

การซื้อขายทรัพย์สินอันเป็นกรรมสิทธิ์รวม
เจ้าของผู้มีชื่อถือกรรมสิทธิ์ร่วมกับคนอื่น และมิได้แบ่งแยกว่าส่วนของใครอยู่ตอนไหนและมีเนื้อที่เท่าใด ถือว่าผู้มีชื่อในโฉนดซึ่งถือกรรมสิทธิ์ร่วมกันจึงยังเป็นเจ้าของรวมอยู่ตามส่วนที่ตนถือกรรมสิทธิ์ ที่นาส่วนที่ซื้อขายตามสัญญาจะได้ระบุที่ดินเนื้อที่ 5 ไร่ 1 งานที่ตกลงซึ่งขายกันนั้นเป็นการซื้อขายตัวทรัพย์ มิใช่เป็นการขายกรรมสิทธิ์เฉพาะส่วน ของผู้ขาย การขายตัวทรัพย์ที่ถือกรรมสิทธิ์รวมนั้น เจ้าของรวมคนหนึ่งจะกระทำได้ก็แต่ด้วยความยินยอมแห่งเจ้าของรวมทุกคน

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2875/2528

ที่ดินมีโฉนดซึ่ง พ. มีชื่อถือกรรมสิทธิ์ร่วมกับพี่น้องคนอื่นและมิได้ มีการแบ่งแยกว่าส่วนของใครอยู่ตอนไหนและ มีเนื้อที่เท่าใดผู้มีชื่อในโฉนด ซึ่งถือกรรมสิทธิ์ร่วมกันจึงยังเป็นเจ้าของรวมอยู่ตามส่วนที่ตนถือกรรมสิทธิ์

โจทก์ทำสัญญาจะซื้อที่ดินกับ พ.โดยระบุว่าที่ดินตามเนื้อที่ ที่ตกลงซื้อขายกันนี้อยู่ทางทิศตะวันออกของที่ดินแปลงใหญ่จึงเป็น การซื้อขายตัวทรัพย์ซึ่งมิใช่เป็นการ ขายกรรมสิทธิ์เฉพาะส่วนของพ. จะกระทำได้ก็แต่ด้วยความยินยอมแห่งเจ้าของรวมทุกคนเมื่อยังมิได้ มีการแบ่งที่ดินเป็นส่วนสัดการที่พ. เอาตัวทรัพย์มาทำสัญญาจะขาย ให้โจทก์โดยเจ้าของรวมคนอื่นมิได้ยินยอมด้วย จึงไม่มีผลผูกพัน เจ้าของรวมคนอื่นและโจทก์จะฟ้องบังคับตามสัญญามิได้

โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินส่วนทางด้านทิศตะวันออกกับนายพิมพ์ ซึ่งเป็นเจ้าของรวมในที่ดินมีโฉนดแปลงหนึ่งโดยนายพิมพ์ได้ครอบครองเป็นส่วนสัด ได้ชำระราคาบางส่วนแล้ว ต่อมานายพิมพ์ถึงแก่กรรมจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นผู้จัดการมรดกของนายพิมพ์ได้โอนขายที่ดินส่วนนั้นให้แก่จำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นการกระทำไม่สุจริตทำให้โจทก์ซึ่งอยู่ในฐานะที่จะได้รับการจดทะเบียนโอนอยู่ก่อนเสียเปรียบ ขอให้เพิกถอนการจดทะเบียนซื้อขายที่ดินเฉพาะส่วนดังกล่าวและโอนที่ดินให้โจทก์

จำเลยทั้งสองให้การว่า ที่ดินพิพาทมีผู้ถือกรรมสิทธิ์ร่วมกัน 5 คน ยังไม่ได้แบ่งแยกกันเป็นส่วนสัด นายพิมพ์ซึ่งเป็นเจ้าของรวมคนหนึ่งทำสัญญากับโจทก์โดยเจ้าของรวมคืนอื่นไม่ได้ให้ความยินยอม สัญญาจะซื้อขายดังกล่าวจึงไม่สมบูรณ์จำเลยที่ 2 ซื้อที่ดินโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทน จะฟ้องเพิกถอนไม่ได้

ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า โจทก์ทำสัญญาจะซื้อที่ดินจากนายพิมพ์ซึ่งถือกรรมสิทธิ์ร่วมกับผู้อื่นโดยเจ้าของรวมคนอื่นมิได้ยินยอม จะบังคับให้จำเลยโอนมิได้ พิพากษายกฟ้อง
โจทก์อุทธรณ์

ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
โจทก์ฎีกา

ศาลฎีกาฟังข้อเท็จจริงว่า ที่ดินนาโฉนดเลขที่ 16924 เนื้อที่ 26 ไร่ 1 งานเศษมีผู้มีชื่อถือกรรมสิทธิ์รวม 5 คน คือ นางเอิบอร นายพิมพ์ นางสาวถนอมศรี นางเสงี่ยมและนางอรุณวรรณ ต่อมานายพิมพ์ถึงแก่ความตายศาลจึงได้มีคำสั่งตั้งจำเลยที่ 1ซึ่งเป็นภริยาที่ไม่ได้จดทะเบียนให้เป็นผู้จัดการมรดกของนายพิมพ์ เมื่อยังมีชีวิตอยู่นายพิมพ์ได้นำที่นาส่วนหนึ่งของโฉนดเลขที่ดังกล่าวทางด้านทิศตะวันออกแบ่งขายให้โจทก์เนื้อที่ 5 ไร่ 1 งาน ชำระเงินแล้วบางส่วน ต่อมาปรากฏว่าจำเลยที่ 1 ในฐานะผู้จัดการมรดกได้โอนขายกรรมสิทธิ์เฉพาะส่วนของนายพิมพ์ให้แก่จำเลยที่ 2 และได้จดทะเบียนเรียบร้อยแล้ว ปัจจุบันที่นาแปลงนี้มีชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ในโฉนดรวม 4 คนคือจำเลยที่ 2 ถือกรรมสิทธิ์ 2 ส่วน นางสาวสมศรี นางสาวถนอมศรี นางอรุณวรรณโดยจำเลยที่ 2 รับโอนส่วนของนายพิมพ์และนางเอิบอร นางสาวสมศรีรับโอนมรดกส่วนของนายเสงี่ยม แล้ววินิจฉัยข้อกฎหมายว่าตามหน้าโฉนดเลขที่ 16924 นายพิมพ์มีชื่อถือกรรมสิทธิ์ร่วมกับพี่น้องคนอื่น และมิได้แบ่งแยกว่าส่วนของใครอยู่ตอนไหนและมีเนื้อที่เท่าใด ดังนั้น ผู้มีชื่อในโฉนดซึ่งถือกรรมสิทธิ์ร่วมกันจึงยังเป็นเจ้าของรวมอยู่ตามส่วนที่ตนถือกรรมสิทธิ์ ที่นาที่โจทก์ซื้อตามสัญญาจะซื้อขายได้ระบุที่ดินเนื้อที่ 5 ไร่ 1 งานที่ตกลงซึ่งขายกันนี้อยู่ทางทิศตะวันออกของที่ดินแปลงใหญ่ จึงเป็นการซื้อขายตัวทรัพย์ มิใช่เป็นการขายกรรมสิทธิ์เฉพาะส่วนของนายพิมพ์ การขายตัวทรัพย์ที่ถือกรรมสิทธิ์รวมนั้น ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1361 วรรคสอง เจ้าของรวมคนหนึ่งจะกระทำได้ก็แต่ด้วยความยินยอมแห่งเจ้าของรวมทุกคน เมื่อข้อเท็จจริงยังฟังไม่ได้ว่า นายพิมพ์กับญาติพี่น้องซึ่งเป็นเจ้าของรวมได้แบ่งที่นาแปลงที่ขายนั้นเป็นส่วนสัดกันแล้ว การที่นายพิมพ์เอาตัวทรัพย์มาขายโดยเจ้าของรวมคนอื่นมิได้ยินยอมด้วย สัญญาจะซื้อขายที่ของนายพิมพ์กับโจทก์ทำไว้ จึงไม่มีผลผูกพันเจ้าของรวมคนอื่น และนำสัญญามาฟ้องบังคับให้จำเลยโอนที่ให้โจทก์มิได้
พิพากษายืน
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 1361 เจ้าของรวมคนหนึ่ง ๆ จะจำหน่ายส่วนของตนหรือ จำนอง หรือก่อให้เกิดภารติดพันก็ได้
แต่ตัวทรัพย์สินนั้นจะจำหน่าย จำนำ จำนอง หรือก่อให้เกิดภารติดพันได้ ก็แต่ด้วยความยินยอมแห่งเจ้าของรวมทุกคน

ถ้าเจ้าของรวมคนใดจำหน่าย จำนำ จำนอง หรือก่อให้เกิดภารติดพัน ทรัพย์สินโดยมิได้รับความยินยอมแห่งเจ้าของรวมทุกคน แต่ภายหลังเจ้าของ รวมคนนั้นได้เป็นเจ้าของทรัพย์สินแต่ผู้เดียวไซร้ ท่านว่านิติกรรมนั้นเป็นอัน สมบูรณ์

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5492/2548

ที่ดินมีโฉนดซึ่ง ด. มีชื่อถือกรรมสิทธิ์ร่วมกับ ล. บิดาจำเลยทั้งสอง เมื่อที่ดินดังกล่าวมิได้มีการแบ่งแยกการครอบครองเป็นส่วนสัดว่าส่วนของใครอยู่ตอนไหนและมีเนื้อที่เท่าใด ด. และ ล. ผู้มีชื่อในโฉนดซึ่งถือกรรมสิทธิ์ร่วมกันจึงยังเป็นเจ้าของรวมอยู่ตามส่วนที่ตนถือกรรมสิทธิ์ การที่โจทก์ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินกับ ด. โดยระบุเนื้อที่ 6 ไร่ 1 งาน 52 ตารางวา ซึ่งอยู่ทางด้านทิศเหนือของที่ดินดังกล่าว จึงเป็นการซื้อขายตัวทรัพย์ ซึ่งมิใช่เป็นการขายกรรมสิทธิ์เฉพาะส่วนของ ด. จะกระทำได้ก็แต่ความยินยอมแห่งเจ้าของรวมทุกคน การที่ ด. เอาตัวทรัพย์มาทำสัญญาจะขายแก่โจทก์โดย ล. เจ้าของรวมมิได้ยินยอมด้วย จึงไม่มีผลผูกพัน ล. เมื่อจำเลยทั้งสองเป็นผู้รับโอนมรดกจาก ล. จึงถือว่าโจทก์และจำเลยทั้งสองเป็นผู้ครอบครองที่ดินพิพาทร่วมกันทุกส่วนและมีส่วนในที่ดินพิพาททั้งแปลงเท่ากัน โจทก์จึงฟ้องขอให้แบ่งแยกที่ดินโดยให้โจทก์ได้ที่ดินทางด้านทิศเหนือและจำเลยทั้งสองได้ที่ดินด้านทิศใต้หาได้ไม่
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 1357 ท่านให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าผู้เป็นเจ้าของรวมกันมีส่วน เท่ากัน